Wiele reklam zachęca do zakupu apartamentu inwestycyjnego w kurorcie czy w mieście, sugerując, że od takiej transakcji można odliczyć VAT (8 lub 23%, w zależności od rodzaju lokalu). Ale czy można ufać reklamom? Dodatkowo sytuacji nie poprawiają czasem rozbieżne interpretacje urzędów skarbowych.
Czy można odliczyć podatek VAT od zakupu apartamentu inwestycyjnego?
Odpowiedź brzmi: tak. I na tym moglibyśmy zakończyć analizę, ale to za mało dla kogoś, kto planuje zakup apartamentu inwestycyjnego nad morzem czy w górach.
Według wykładni prawa przedstawianej przez doradców podatkowych, niezależnie od tego, czy kupowany lokal jest mieszkalny (8% VAT przy zakupie), czy usługowy, czyli tzw. inwestycyjny (23% VAT przy zakupie), nabywca może starać się o zwrot podatku VAT. A jest o co „powalczyć”, bo kwota ta sięga często od kilkunastu do nawet ok. 100 tys. zł do zwrotu.
Warunek jest jeden – nabywany lokal musi być wynajmowany w przyszłości. Tak, by usługa późniejszego udostępniania lokalu także była opodatkowana VAT.
Drugie ważne pytanie, nad jakim zastanawiają się potencjalni nabywcy takich apartamentów wakacyjnych, to: czy takiego odliczenia może dokonać jedynie ktoś, kto już jest przedsiębiorcą i rozlicza VAT, czy także osoba fizyczna nie mająca nic wspólnego z biznesem? Według wieloletniej praktyki rynku i oceny sytuacji przez ekspertów podatkowych odliczenia VAT od zakupu lokalu mogą dokonać i przedsiębiorcy, i osoby prywatne.
Osoby prywatne muszą jednak zarejestrować się w swoim urzędzie skarbowym, składając deklarację VAT-R – czyli potwierdzają stanie się czynnym podatnikiem VAT. Nie oznacza to oczywiście od razu konieczności rejestrowania działalności gospodarczej. Choć w przypadku chęci wynajmowania lokali turystom – zwłaszcza lokali wakacyjnych – urzędnicy skarbowi mogą jednak uznać, że jest to działalność gospodarcza i nabywca powinien takową otworzyć, jeśli nie prowadzi jeszcze firmy. Przepisy prawa są w tym przypadku niejednoznaczne, podobnie jak wyroki sądowe. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy. Warto więc tę kwestię dotyczącą ewentualnego prowadzenia działalności omówić z ekspertem od spraw podatkowych.
Zgłoszenie VAT-R – jeśli nie jest się działającym przedsiębiorcą – warto złożyć przed zakupem nieruchomości (czyli przed otrzymaniem faktur za sprzedaż lokalu, na podstawie których kupujący wpłaca pieniądze deweloperowi).
Czy VAT dostanę od urzędu skarbowego przelewem na konto?
Możliwość odliczenia VAT od zakupu lokalu inwestycyjnego jest jednak bezsporna. Czy po złożeniu deklaracji VAT-R kupujący od razu otrzyma zwrot tego VAT-u w postaci pieniędzy, które wpłyną na jego konto? Niekoniecznie.
Jeśli kupujący ma już działalność biznesową, VAT od zakupu lokalu wlicza sobie po prostu jako fakturę kosztową i podatek VAT odlicza tak, jak od innych faktur. Jeśli wysokość VAT-u od zakupu przekracza wartość podatku, jaki musi oddać w danym okresie rozliczeniowym (miesiącu, kwartale) może tę „nadwyżkę” chcieć rozliczyć w kolejnych okresach, by nie musiał oddawać fiskusowi należnego VAT-u w danych okresach. Może jednak też wystąpić o oddanie mu tego nadpłaconego VAT-u w formie przelewu od urzędu skarbowego na konto firmowe.
W przypadku gdy kupujący nie prowadzi działalności gospodarczej, ale jako osoba fizyczna poprzez złożenie VAT-R zgłosił się do bycia czynnym podatnikiem VAT, będzie także musiał wystawiać faktury za wynajem lokalu (najczęściej operatorowi, który w jego imieniu będzie wynajmował lokal lub też, jeśli właściciel będzie chciał sam zajmować się wynajmem, takie faktury będzie wystawiać bezpośrednio turystom). I tu odliczenie VAT-u od zakupu lokalu zadziała tak samo:
- może rozłożyć sobie odliczanie kwot VAT i po prostu koniecznego VAT-u z działalności nie płacić, aż do momentu, kiedy „zużyje” całą kwotę odliczanego VAT-u;
- by jednak przyspieszyć zwrot tej dużej kwoty VAT zapłaconego przy zakupie u dewelopera nabywca apartamentu może poprosić urząd skarbowy o zwrot podatku VAT na konto nabywcy i wówczas po prawidłowo złożonym wniosku urząd skarbowy powinien w ciągu maksymalnie 180 dni te pieniądze na konto kupującego zwrócić.
/fot. wirestock/
