Unia Europejska pracuje nad nowymi przepisami związanymi z wynajmem turystycznym apartamentów. Ci, którzy już mają takie lokale i nowi inwestorzy, którzy dopiero planują kupić apartamenty jako inwestycję zastanawiają się czy nowe regulacje mogą ograniczyć możliwość zarabiania na wynajmie krótkoterminowym. Wyjaśniamy ryzyka i rozwiewamy wątpliwości.
Od kilkunastu tygodni w Parlamencie Europejskim trwają intensywne prace nad projektem nowego rozporządzenia, które objąć ma wszystkie kraje unijne, dotyczącym wynajmu mieszkań i apartamentów turystom. Temat ten wraca od lat jak bumerang, także w Polsce. Budzi wiele emocji, ale i obaw, czy rosnący rynek wynajmu krótkoterminowego nadal będzie tak atrakcyjny pod kątem zarabiania. Inwestorzy indywidualni nieustannie mają dylemat, czy lepiej kupić klasyczne mieszkania i je wynajmować na cele mieszkaniowe, czy jednak postawić na lokale pod wynajem turystyczny.
Problem dotyczy miast, nie kurortów
Najważniejsze w projektowanych przez UE przepisach jest to, że nowe regulacje w zasadzie uporządkować mają jedynie raportowanie skali wynajmu, a nie zakazywać takiej formy działania. Przepisy dotkną więc przede wszystkim wielkie platformy rezerwacyjne typu Booking czy Airbnb. Będą musiały na bieżąco przekazywać dane o skali wynajmu. UE nie chce ingerować w to, czy i na jakich zasadach lokale będzie można udostępniać. Zostawia to w gestii poszczególnych krajów. Podkreśla jednak, że nie chodzi o to by zakazać, bo ten rodzaj miejsc noclegowych jest też potrzebny, jako alternatywa dla klasycznych pokoi hotelowych.
Czytaj również: Czy warto inwestować w nieruchomości?
Podobnie od lat wypowiadają się też polscy urzędnicy. Główne zagrożenie – czyli pojawiające się od lat komentarze, że wynajem apartamentów turystom będzie zakazany – jest mało realne. W czym więc problem? Bolączka rosnącego od lat na całym świecie rynku wynajmu krótkoterminowego to w zasadzie jedynie problem miast. Rosnąca turystyka w wielu dużych miastach jak Barcelona, Paryż, Berlin, Amsterdam czy Nowy Jork powoduje, że mieszkania zamiast być wynajmowane na cele mieszkaniowe, przeznacza się pod wynajem turystyczny. Pojawia się więc problem z dostępnością mieszkań do życia w centrach miast oraz rosnącymi czynszami.
Dla inwestorów, którzy zastanawiają się nad zakupem lokalu, by zarabiać, to pierwsza wskazówka. Bezpieczniej analizować zakup apartamentu nad morzem czy w górach. Lokale z kurortów rządzą się bowiem innymi prawami. Tam buduje się je głównie pod wynajem turystyczny i wszyscy to rozumieją. Trudno bowiem wyobrazić sobie ewentualne ograniczenia, by zakazać takiej działalności noclegowej w miejscowościach wypoczynkowych. Choć zdarzają się miejsca, w których przepisy takie wprowadzono – to m.in. Majorka. Ale oczywiście skala turystyki na Majorce to zupełnie inna rzeczywistość niż nad polskim Bałtykiem, czy w naszych górach. Władzie polskich kurortów przychylnie patrzą na wszelkie nowe formy turystyki, bo zależy im na maksymalnym wydłużeniu sezonu. Każdy nowy pomysł na to, by turyści odwiedzili kurort też wiosną czy jesienią jest promowany.
Co lepiej kupić: mieszkanie czy lokal inwestycyjny?
Drugi ważny aspekt w kontekście ewentualnych ograniczeń to rodzaj lokalu. Z założenia apartamenty sprzedawane z 23% stawką VAT – czyli tzw. apartamenty inwestycyjne to bezpieczniejsza inwestycja. Nawet jeśli polscy urzędnicy zdecydują się na wprowadzenie jakiś regulacji czy wymogów nie będą one dotyczyć lokali użytkowych, które z założenia nie są mieszkaniami, a służą celom użytkowym – np. na wynajem noclegowy, wynajem na biura czy inne usługi. Przy wyborze apartamentu warto więc zwrócić uwagę, czy lokal sprzedawany jest ze stawką VAT 8% (mieszkanie), czy 23% (lokal użytkowy).
Przeczytaj także: Czy można odliczać VAT od zakupu apartamentu inwestycyjnego?
Status apartamentu wynajmowanego turystom jednoznacznie wskazuje również, że jest to działalność zarobkowa. Właściciel takiego lokum może więc bez problemu odliczyć VAT przy zakupie, amortyzować koszty związane z wynajmem oraz współpracować z profesjonalnym operatorem wynajmu. Nie będą tego negować ani urzędnicy, ani organy podatkowe, ani co ważne – wspólnota mieszkaniowa z danym budynku. W przypadku mieszkań w miastach to właśnie sąsiedzi i wspólnota często stwarzają wiele problemów jeśli dane mieszkanie udostępniane jest na doby. W apartamentowcu w kurorcie wszyscy kupujący wiedzą, że przeznaczeniem lokali jest działalność hotelowa, i nikt w związku z tym nie protestuje.
Porządkowanie wynajmu apartamentów to patrząc długoterminowo pozytywne zmiany dla całej branży działającej profesjonalnie: hotelarzy – którzy od lat stoją w kontrze właśnie do mieszkań turystycznych, operatorów hotelowych i apartamentowych w kurortach, właścicieli lokali. Przejrzystość rynku przekłada się bowiem na wyższe standardy. W efekcie zmniejsza się szara strefa, a dobrej jakości miejsca noclegowe i właściciele apartamentów mogą liczyć na wyższe stawki za nocleg, wyższe zyski i uczciwą konkurencję.
fot. pixabay.com
