Lepiej kupić apartament w górach, bo tam sezon trwa cały rok – takie przekonanie krąży na rynku nieruchomości i turystyki. Czy inwestorzy indywidualni powinni brać pod uwagę polską pogodę, szukając nieruchomości do kupienia w kurorcie? Sprawdzamy!
Jak bardzo krążące ogólne opinie, a nawet wypowiedzi ekspertów danego rynku mogą być błędne rynek finansowy boleśnie przekonał się w 2008 roku. Tuż przed wybuchem wielkiego kryzysu w USA wielu ekonomistów i speców od inwestowania zapowiadało optymistyczne perspektywy dla rynku kapitałowego. Wielu inwestorów boleśnie przekonało się o tym, że krążące powszechnie opinie są błędne. Na polskim rynku nieruchomości i turystyki od lat panuje przekonanie, że sezonowość jest problemem, by zarabiać przez cały rok. Inni podpowiadają: kup lepiej apartament w górach, bo tam sezon trwa 12 miesięcy. Tyle że, temat wcale nie jest tak jednoznaczny. Wiele hoteli potrafi doskonale zarabiać także wiosną i jesienią, niezależnie od szarej rzeczywistości za oknem.
Szybki wypoczynek poza sezonem zyskuje i w miastach, i w kurortach
Turystyka nieustannie się zmienia. Czasy, kiedy wypoczywało się 2 tygodnie latem nad Bałtykiem to przeszłość. Od lat dane dotyczące obłożenia w hotelach i apartamentach w całej Polsce pokazują, że wyjeżdżamy na krócej, ale częściej. Jedną z przyczyn tych zmian jest hit ostatnich lat, czyli tzw. city break to. Wypady na przedłużony weekend do innych miast przyniosły również zmianę dla kurortów. Po pierwsze wzrosła moda na wyjazdy także do miejscowości turystycznych na szybki wypoczynek. Po drugie kurorty stają się realną alternatywą dla zatłoczonych turystami miast. Wielu turystów zamiast zwiedzać miasta woli jednak odpocząć blisko natury.
Sam pomysł takiego skondensowanego wypoczynku jest dla całej branży turystycznej korzystny, bo silnie wydłuża ruch poza wakacjami. Jak pokazują badania z 2022 r. przeprowadzone przez GfK na zlecenie eSky.pl zainteresowanie podróżami city break jesienią wyrażone liczbą wyszukiwań w serwisie wzrosło w 2022 r. o 39% w porównaniu z rokiem wcześniej.
Sceptycy mogą powiedzieć, że to normalne, bo Polscy pokochali latać samolotami na krótkie wypady do europejskich stolic. Ale dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące Polski też pokazują ciekawy obraz. W pierwszym półroczu 2023 r. – czyli jeszcze przed wakacjami – najwyższe wskaźniki obłożenia w obiektach noclegowych ogólnie odnotowują nie centralne regiony kojarzone z ruchem biznesowym silnym właśnie poza sezonem, ale m.in. woj. zachodniopomorskie.
Dane: Główny Urząd Statystyczny
Potwierdzenie tezy, że Polacy pokochali jesienne wyjazdy nad morze dają też dane przestawione przez popularny serwis rezerwowy Travelist. W 2022 r. wskazywał on, że najpopularniejszym kierunkiem jesiennych podróży okazały się miejscowości nadmorskie – 37% użytkowników portalu postanowiło spędzić długi weekend listopadowy na plaży. Listopadowy długi weekend był też dobrą okazją do wyjazdu w góry – ten kierunek wybrał 1 na 5 podróżnych (ok. 21%).
Najnowsze statystyki hotelarzy również pokazują, że po wakacjach można równie skutecznie prowadzić biznes w kurortach. We wrześniu 2023 r. wśród obiektów wypoczynkowych 82% przekroczyło frekwencję 50%, w tym blisko połowa (48%) miało obłożenie powyżej 70% – podała Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego.
Dlaczego? Turystom nie przeszkadza jesienna aura. Dla wielu okres przedzimowy i zimowy, z uwagi na wysoki poziom jodu w powietrzu, jest najlepszym czasem na wypoczynek. Dodatkową zachętą są też niższe ceny po sezonie.
Uważaj na ryzyka
Dane pokazują zmianę tendencji w turystyce i skłaniają do optymistycznych prognoz. Ale sytuacja nie jest tak prosta, jak się wydaje. By skutecznie przedłużyć sezon nowe obiekty noclegowe – hotele czy apartamentowce muszą dysponować rozbudowanym zapleczem usług dodatkowych. Konieczne są strefy SPA: baseny, sauny, jacuzzi. Dodatkowo wewnętrzne sale zabaw dla dzieci, siłownie dla aktywnych sportowo gości czy sale multimedialne dla nastolatków. W większych obiektach obowiązkowe jest także zaplecze konferencyjne, dzięki czemu hotel będzie w stanie przyciągnąć nie tylko gości indywidualnych, ale również organizatorów konferencji i wydarzeń.
Operatorzy wynajmujący w imieniu właścicieli apartamenty w kurortach, coraz głośniej przyznają: w budynkach bez zaplecza usługowego wynajem poza sezonem jest niemożliwy. Turyści oczekują możliwości korzystania z basenu i saun po jesiennych spacerach.
Równie istotna jest także restauracja, nawet w budynkach, w których apartamenty mają aneksy kuchenne. Niewielu turystów korzysta dziś w pełni z możliwości gotowania. Z prostej przyczyny – wyjeżdżają po to by wypocząć, nie chcą gotować, wolą zjeść obiad czy kolację w restauracji na dole budynku.
Kluczowy w wyborze lokalu do zakupu nad morzem czy w górach jest jeszcze jeden czynnik. Jeśli inwestor kupuje apartament w celach inwestycyjnych, musi wziąć pod uwagę lokalizację. Im bliżej plaży, deptaka, wyciągów narciarskich, jeziora tym lepiej. Ma to znaczenie szczególnie poza sezonem. Latem wielu turystów jest w stanie zaakceptować, że spacer na plażę to 600-800 metrów do przejścia. Ale jesienią czy zimą obiekty tak daleko położone od morza mają małą szansę na wynajem. Szczególnie, że konkurencja nad polskim Bałtykiem wzrosła w ostatnich latach bardzo silnie. W górach lokalizacja zimą też ma znaczenie – o ile latem obiekt położony z dala od zabudowy, niemal w dziczy może przyciągać turystów, to po sezonie jest kłopotliwy choćby z uwagi na trudność dojazdu zaśnieżoną drogą.
Zanim potencjalny nabywca kupi lokal, powinien zapytać też dewelopera lub, operatora jaki poziom obłożenia przewiduje po sezonie. Jeśli w wyliczeniach dostanie prognozę z obłożeniem na poziomie 70-80% jesienią i wiosną, może mieć pewność że to przede wszystkim marketingowa wizja, a nie realny biznes plan. Obłożenie na poziomie ok. 50-60% w okresach mniejszej popularności to standard, wyższe wyniki wypracowują jedynie nieliczne obiekty w miejscowościach turystycznych.
